香港新聞網8月26日電 香港的居者有其屋計劃（居屋）是中低收入家庭實現置業夢想的重要途徑，然而居屋第二市場長期存在結構性問題，以致未能成為一手居屋的有效替代選項。立法會議員、房屋委員會委員梁文廣今日（8月26日）就“優化居屋第二市場”發表研究報告，分析現行居屋第二市場存在三大核心問題：（一）“白居二”申請人數眾多，但配額嚴重不足；（二）第二市場供需配對效率低；（三）部分二手居屋單位在補地價後流入私人市場，變相削弱第二市場供應。
梁文廣就此提出六項優化建議：
1.調整公營房屋租售比例至5:5，增加一手居屋供應
2002年至2011年間，政府宣布停售及停建居屋，導致居屋供應出現十年斷層，2014年至2024年的白表居屋申請更平均超額63倍，可見供應嚴重落後於需求。公營房屋的租售比例未來將逐步由7:3調整為6:4，建議該比例可進一步調整至5:5，以增加居屋供應。公屋旨在保障低收入群體，但資源過度集中會增加財政壓力，例如2024年的公屋補貼已高達約200億元。與此同時，居屋供應不足會導致中低收入家庭和年輕人難以置業，將租售比例調整至5:5可優化資源分配，鼓勵市民循置業階梯向上流動。
2.逐步限制新落成居屋補地價後於公開市場出售
每年平均約有435至917個居屋二手單位經補地價後流入私人市場。雖然現時居屋設有限售期，已有效減少公開市場炒賣，但進一步限制補地價可將更多單位保留在第二市場，引導居屋回歸自住用途。為平衡業主權益與公共利益，未來可試行分隔市場，初期在部分新居屋項目（如新界區或中小型屋苑）試行“不可補地價”安排，或採用“先認購後建屋”模式，測試市民接受度。若反應良好，則可逐步推廣至所有新居屋。
3.擴展樓換樓計劃，優化居二整體資源分配及流轉
目前“長者業主樓換樓先導計劃”僅限於房協單位，而房協僅有千多個合資格全長者戶，參與人數有限。建議推出“居二市場樓換樓試行計劃”，並將適用範圍擴大至房委會的居屋單位，適用對象擴展至有家庭結構變化的業主，包括同住子女已遷出的父母業主、因子女出生而有換樓需要的業主等。換樓範圍不設面積昇降限制，由買賣雙方協商，例如退休業主可換小單位，有育兒需要的家庭可換大單位。另外，在現時計劃下，長者難以獲取即時的單位配對資訊，房協及房委會可與地產代理合作，建立專屬的“長者樓換樓單位清單”，或仿傚新加坡設官方轉售門戶，增加資訊流通。
4.逐步提升“白居二”配額，增強市場流動性
在提升居屋第二市場的流轉效率後，為回應市民對居屋的強烈需求，建議逐步增加“白居二”配額，由2026年起增至9,000個，未來視乎市場反應分階段調整至1.2萬個配額，並以取消配額限制為終目標。另外，“白居二”計劃可設有候補機制，如獲得配額的申請者後放棄購買二手居屋，該配額可轉讓至同期其餘落選申請者，讓有需要人士可及早購買單位。
5.設“升級居屋”類別，鋪設居屋置業階梯
為增加私樓外的置業階梯選擇，讓市民不一定要透過購買私樓以改善居住質素，建議政府把部分新建居屋劃為“升級居屋”，參考新加坡的“PRIME組屋”機制，將居屋按地段、單位面積、設施配套等劃分等級，例如可將新發展區的居屋項目劃為“升級居屋”，推出更多大單位、設有會所等，同時將“升級居屋”的入息限額提高，讓更多無法負擔私樓的市民有另一個置業選擇，鋪設居屋內的多重置業階梯。
6.穩定居屋第二市場價格，確保可負擔性
居二市場準買家數目因配額提高而增加，未來可能再推高第二市場的價格。為此，建議政府在一般情況下容許居二市場自由交易，但在必要時可建立價格指引。若居屋第二市場出現嚴重炒賣情況，政府可參考新加坡模式，以房委會估值或同區成交價為參考，設定第二市場的價格指引，確保二手居屋單位價格的可負擔性。
梁文廣表示明白房屋政策難以一蹴而就，必須經過充分的醞釀與前期準備。然而正因如此，更應及早籌謀、凝聚共識。他期望在未來公營房屋供應趨向穩定充足後，政府能夠逐步調整租售比例，持續增加居屋供應，助力更多市民實現置業願望。梁文廣稍後會向特首政策組、房屋局等相關部門提交研究報告，呼籲社會各界共同建言獻策、集思廣益，完善置業階梯，讓市民安居樂業。（完）
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